La copropriété est un choix intéressant pour ceux qui cherchent à acquérir un nouveau logement. Il existe deux formes de copropriété : divise ou indivise. Comprendre les détails de chacune d’elles vous aidera à choisir laquelle convient le mieux à vos besoins.

Bien que les deux options revendiquent l’individualité ainsi que la responsabilité collective, il est important de peser tous les facteurs avant de s’engager dans l’un ou l’autre type d’arrangement.

Défininir condo divise et indivise

Divise

Dans le cas d’une copropriété divise, chaque logement est indépendant des autres et possède son propre numéro de cadastre comme une entité légale séparée. Un acte est créé pour chaque unité, avec ses propres conditions et régissant la propriété et l’utilisation de la propriété. De plus, chaque copropriétaire possède un pourcentage des parties communes correspondant au pourcentage de son logement dans l’immeuble.

Les copropriétés divises sont aussi régies par un document légal obligatoire : la déclaration de copropriété. Celle-ci fait état des droits et obligations communs des copropriétaires de l’immeuble. La déclaration de copropriété porte, entre autres, sur l’usage des parties communes. Elle dicte aussi certaines règles en lien avec les parties privatives.

Indivise

Quant à la copropriété indivise, on la retrouve souvent sous forme de duplex, triplex ou quadruplex ou deux vieux immeubles. C’est une forme de copropriété commune qui ne possède qu’un seul numéro de cadastre et celui-ci devient la propriété de tous les copropriétaires qui l’habitent. Les copropriétaires ont un usage exclusif de leur partie individuelle sur laquelle ils exercent également des droits exclusifs.

L’indivision prend plusieurs formes. La plus fréquente est l’achat d’un pourcentage d’un immeuble avec l’utilisation d’un appartement, mais il y a aussi l’achat d’actions avec l’usage exclusif d’un appartement. C’est la société par actions qui est propriétaire de l’immeuble. Dans ces cas bien précis, il n’y a pas de droit de mutation lors de l’achat contrairement aux copropriétés divise et indivise.

Les deux formes présentent leurs avantages respectifs ; alors que la propriété divisée offre une plus grande sécurité et un meilleur contrôle des actifs d’une personne, la propriété indivise offre des avantages fiscaux accrus. D’autre part, alors que la propriété divisée dépend des paiements de plusieurs personnes pour continuer à fonctionner, l’absence de contribution de certains propriétaires dans une convention d’indivision pourrait entrer en conflit avec les droits des autres parties à accéder au bien considéré.

La location de la copropriété

Dans la grande majorité des cas, vous pouvez louer une copropriété divise. Ce qui s’avère un grand avantage si vous envisagez de vous absenter pendant longtemps pour, par exemple, aller travailler à l’extérieur du pays ou voyager. La location est aussi une option intéressante si votre achat se veut un investissement immobilier.

Il en va autrement pour une copropriété indivise. En effet, cette catégorie de copropriété ne peut jamais être mise en location. C’est que, même si vous et les autres copropriétaires êtes d’accord pour permettre la location, les règles du prêt hypothécaire vous interdisent généralement de louer votre logement durant votre absence et les règles du tribunal administratif du logement font du locataire un super locataire et la reprise de possession n’est pas permise.

La location à court terme & Airbnb

La location à court terme quant à elle, a été règlementée au Québec et plusieurs ajustements ont été apportés afin de refléter la réalité du marché et que les mesures coercitives en place permettent le respect des règlements. Étant très populaire dans les immeubles en copropriété, plusieurs copropriétaires vont en effet acheter un condominium pour uniquement le louer par des plateformes comme Airbnb.

Selon l’article 1065 C.c.Q., un copropriétaire peut louer son unité mais il doit se conformer en le notifiant au Syndicat. La durée des locations est l’élément à prendre en compte avant de vouloir le louer à court terme. Un immeuble en copropriété est un milieu de vie règlementé par une déclaration de copropriété et ses règlements.

La majorité des syndicats vont interdire la location à court terme pour assurer la tranquillité des lieux à leurs habitants en premier lieu. La location court terme rimant avec fêtes, va-et-vient, non respect des règlements… Donc si vous êtes copropriétaire, vous devez, dans un premier temps, lire la déclaration de copropriété de l’immeuble ainsi que les règlements en vigueur afin de vérifier si la location à court terme est autorisée.

Restrictions au centre-ville de Montréal

Il doit y avoir au moins 150m de distance entre chaque logement locatif à court terme. De plus, dans certaines zones du centre-ville, il est interdit de posséder un bien locatif destiné à la location saisonnière.

Restrictions dans le sud-ouest de Montréal

Pour recevoir un certificat de classification, votre unité de location à court terme doit appartenir à la catégorie des chambres d’hôtes ou d’appartements de l’arrondissement.

Restriction dans le Plateau-Mont-Royal

Cet arrondissement a récemment adopté des règlements qui limitent la possibilité de louer à court terme dans des zones spécifiques. Les zones autorisées sont sur le boulevard St-Laurent entre les rues Sherbrooke et Mont-Royal et sur la rue St-Denis entre les rues Sherbrooke et Gilford. À l’intérieur de cette zone, vous devez acquérir un certificat de classification (sauf si vous en avez déjà un). Dans le cas où vous louez votre résidence principale, vous n’avez pas besoin d’obtenir un certificat de classification.

Achat, vente & financement

Le financement hypothécaire est certainement la différence majeure entre les deux types de copropriété.

La propriété divise et les condominiums traditionnels requièrent sensiblement les mêmes exigences et procédures que pour l’achat d’une maison unifamiliale par exemple. Chacun des copropriétaires a le choix de son institution financière.

Pour le financement de copropriété indivis, chaque copropriétaire possède sa propre hypothèque. Si la copropriété est régie par une bonne convention d’indivision, deux institutions financières offrent des prêts hypothécaires à responsabilité limitée sur chacune des quotes-parts de l’immeuble. Ceci implique que les copropriétaires doivent avoir leur hypothèque à la même institution. Chaque copropriétaire est responsable de sa dette comme dans les copropriétés divises. Ainsi, les autres copropriétaires sont protégés en cas de défaut de paiement, et seule la quote-part concernée peut être saisie par le créancier.

De plus, et cela ne doit pas être sous-estimé, les acheteurs de condos indivis doivent satisfaire à une exigence de mise de fonds plus élevée : 20 % ou plus. Cette exigence d’acompte substantielle sert à garantir que les acheteurs sont financièrement qualifiés pour investir dans le projet de condos.

Syndicat et convention de copropriété

Un acte de copropriété est souvent un élément essentiel lorsqu’il s’agit de propriétés ou d’immeubles en copropriété, quel que soit le type de propriété.

Les copropriétés divises sont administrées par un conseil d’administration appelé syndicat de copropriété. Celui-ci est formé de certains copropriétaires, mais fait parfois appel à un gestionnaire de copropriété externe qui se charge de l’entretien de l’immeuble et des parties communes.

Comme son mode de fonctionnement est souvent bien encadré, la copropriété divise est une bonne option si vous ne voulez pas trop de responsabilités liées à sa gestion. Il est bon de savoir qu’au Québec, les copropriétés divises sont régies par la loi 141 spécifique à la copropriété. La déclaration de copropriété et la gestion doivent donc se conformer aux règles qui y sont inscrites.

Pour une copropriété indivise, on appelle convention d’indivision le document qui sert à régir la copropriété. Même si elle est fortement recommandée, la convention d’indivision n’est pas obligatoire. Celle-ci peut comprendre, entre autres, le mode de fonctionnement et de gestion de la copropriété ainsi que les pourcentages respectifs de l’immeuble que possède chaque copropriétaire.

Comme les décisions sont prises par l’ensemble des copropriétaires, la copropriété indivise peut s’avérer intéressante si vous souhaitez jouer un rôle plus actif dans sa gestion. En revanche, comme son cadre est moins bien défini, sa gestion est plus dépendante de la bonne entente entre les copropriétaires.

Les copropriétés indivises malgré qu’elles n’ont pas toutes les mêmes obligations légales doivent quand même être bien gérées et s’approcher le plus possible des normes des copropriétés divises si elles veulent ne pas être désavantagées lors de la revente. De plus, la création d’un fonds de prévoyance pour faire face à tout évènement imprévu peut être bénéfique, bien que non obligatoire, pour la copropriété indivise.

Les frais & les taxes

Dans la copropriété divise, vous payez pour plus de services, et les frais relatifs à l’entretien de l’immeuble. Les copropriétés divises fonctionnent avec ce qu’on appelle des frais de condo. Le montant de ces frais varie selon la taille de l’immeuble et de ses parties communes ainsi que les services qui y sont offerts (Ascenseur, piscine, salle commune, gymnase, etc.).

Les frais de condo inclus : l’entretien de l’immeuble, les assurances habitation et responsabilités civiles de l’immeuble, les assurances responsabilité civile du syndicat de copropriété et des administrateurs de l’immeuble, le fonds de prévoyance pour couvrir des travaux d’urgence et le fonds d’auto assurance pour couvrir les différentes franchises que le syndicat de copropriété doit payer à la suite d’un sinistre.

Puisque les copropriétés divises sont régies par des lois spécifiques concernant les assurances et les fonds, les frais encourus sont généralement plus élevés que dans le cas d’une copropriété indivise. Mais ce n’est pas toujours le cas.

Les impôts fonciers municipaux et scolaires ne font pas partie des frais de condo: comme chaque logement possède son propre numéro de cadastre, chaque copropriétaire possède ses propres comptes de taxes municipales et scolaires.

Pour la copropriété indivise , vous partagez tous les frais de l’immeuble.

Pour une copropriété indivise, aucune loi spécifique ne dicte ce que les frais communs doivent couvrir. Tous les copropriétaires sont conjointement et solidairement responsables de l’ensemble de l’immeuble. Ce sont donc eux qui doivent s’entendre sur le montant à verser chaque année afin d’assurer l’entretien de l’immeuble et de constituer un fonds de prévoyance.

Les frais de copropriété indivise inclus : l’entretien de l’immeuble, le montant de ces frais varie selon la taille de l’immeuble et de ses parties communes ainsi que les services qui y sont offerts (Ascenseur, piscine, salle commune, gym, etc.), les assurances habitation et responsabilité civile de l’immeuble, les assurances responsabilité civile des administrateurs de l’immeuble, le fonds de prévoyance pour couvrir des travaux d’urgence, le fonds d’auto assurance pour couvrir les différentes franchises que le syndicat de copropriété doit payer à la suite d’un sinistre, et à tout cela il faut ajouter les impôts fonciers municipaux et scolaires de l’immeuble.

Les conseils REALTA

Avant d’acheter, n’oubliez pas de vérifier les procès-verbaux et les états financiers des trois dernières années de la copropriété. Vous y trouverez une mine d’information, dont les montants d’argent accumulé dans le fonds de prévoyance et le fonds d’auto assurance et on en passe…

Vous connaissez à présent la différence entre une copropriété divise et indivise, vous voilà mieux outillé pour bien choisir!

Et parce que l’achat d’un condo ne se résume pas seulement aux concepts légaux de division et d’indivision consultées un courtier de REALTA.