Avec la hausse drastique des taux d’intérêt depuis le début de l’année, le spectre d’une récession devient de plus en plus probable. Déjà, l’envolée des taux hypothécaires a commencé à faire sentir ses effets sur le prix des propriétés au Québec, qui vacillent depuis le sommet atteint en avril. L’heure est donc aux prédictions concernant l’ampleur de la baisse des prix au cours des prochains mois. Nous allons d’ailleurs nous prononcer bientôt, puisque nous publierons sous peu notre scénario de prévisions pour 2023.

Dans l’intervalle, tout en gardant en tête qu’il n’y a jamais deux récessions (ou fin de cycle) pareilles et que le passé n’est pas garant du futur, nous trouvons intéressant de revenir sur l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel lors des récessions passées.   

Les courtiers immobiliers compilent des statistiques sur le prix de vente moyen des propriétés résidentielles depuis 1980. Au cours de ces quarante-deux ans, nous avons traversé trois récessions, soit en 1981-1982, en 1990-1992 et en 2008-2009. Avant de les survoler une à une, soyons divulgâcheurs : le prix moyen des propriétés résidentielles n’a jamais fléchi de plus de 3 % au cours d’une année, même en temps de récession. Même pas suffisant pour écrire à sa mère. En fait, il faut se rappeler que le plus important recul des prix de l’immobilier des 42 dernières années au Québec n’est même pas survenu en période de récession. C’était en 1995. Les prix avaient alors chuté de 3,4 %.

La récession de 1981-1982

Un contexte très inflationniste caractérise cette période. Pour combattre un taux d’inflation qui dépassait les 12 %, la Banque du Canada a fait grimper son taux directeur à un peu plus de 20 % en août 1981. Un mois plus tard, les taux hypothécaires cinq ans culminaient à 21,5 %. Le PIB réel canadien a reculé de 5,4 % du 4^e trimestre de 1981 au 3^e trimestre de 1982. La récession a poussé le taux de chômage au Québec à un sommet de 16,4 % en mars 1983. Pendant ce temps, sur le marché immobilier résidentiel, le prix moyen est passé d’une hausse de 10 % en 1981 à une baisse de 3 % en 1982. Aussi, dès l’année suivante, le prix moyen rebondissait de 12 %.    

La récession de 1990-1992

En réponse à un taux d’inflation qui atteignait 5,5 % au début de 1990, la Banque du Canada porte son taux directeur à 13,65 % en juin 1990. Un mois plus tôt, soit en mai, les taux hypothécaires cinq ans s’élevaient à 14,2 %. Une longue récession s’en est suivie, qui s’échelonna du 2^e trimestre de 1990 au 1^er trimestre de 1992. Quoique le recul du PIB ne fut pas si prononcé, le taux de chômage a tout de même grimpé jusqu’à 14,2 % en mars 1992. Sauf que même une fois la récession terminée, la croissance économique fut anémique, car c’était aussi une période de grande austérité budgétaire, les deux paliers de gouvernement menant une lutte féroce à leur déficit budgétaire. Les gouvernements ont réduit drastiquement leurs dépenses et ont introduit de nouvelles taxes (la TPS), de sorte que le fardeau fiscal des contribuables a augmenté. Le revenu personnel disponible des Québécois a complètement stagné sur la période de 1990 à 1997.

Pendant cette récession, le prix des propriétés résidentielles a fléchi de 0,5 % en 1992. C’est cependant après la récession, soit de 1994 à 1996, que les propriétés au Québec enregistraient leur plus forte baisse de prix. En trois ans, le recul fut de 4,2 %.     

La récession de 2008-2009

Le Canada entra en récession au 4^e trimestre de 2008 et en sorti au 2^e trimestre de 2009. Cette fois, le recul de l’activité économique découla beaucoup de l’éclatement de la crise des subprimes[1], principalement aux États-Unis. De ce côté-ci de la frontière, bien que la contraction du PIB ait été significative (-3,7 % en trois trimestres) et que le taux de chômage a grimpé de trois points de pourcentage, cette récession laissa beaucoup moins de séquelles. Cette fois, les gouvernements avaient les moyens de déployer des plans de relance économique.

Quant au marché immobilier québécois, il se montra très résilient. Le prix moyen des propriétés enregistra même des hausses de 5 %, 4 % et 8 % respectivement en 2008, 2009 et 2010. Il faut dire que les taux hypothécaires 5 ans ne s’élevaient qu’à 6,5 % en novembre 2008 et diminuèrent rapidement par la suite.

[1] Il s’agit d’une crise des prêts hypothécaires à risque qui s’est traduite par une hausse importante du nombre de reprises de propriétés par les institutions financières. Mais les pratiques des prêteurs hypothécaires étant beaucoup mieux encadrées au Canada, il n’y a pas eu de telles répercussions directes ici.